Prenájom kancelárií aj skladu sa rozhoduje v zmluve, nie pri obhliadke. Nájomné za meter štvorcový je len časť nákladov. Rovnako veľkú váhu majú služby a energie, indexácia, zábezpeka, doba nájmu a to, kto zaplatí úpravy priestoru na mieru. Pri sklade k tomu pribúda svetlá výška, nosnosť podlahy a počet rámp.
Trh v Bratislave dnes ponúka dostatok voľných plôch, najmä v starších budovách, no najžiadanejšie kancelárie triedy A+ zdražujú. Firma, ktorá pozná svoje potreby a číta zmluvu podrobne, tak má priestor na vyjednávanie. Pravidlá pre zmluvu zatiaľ určuje osobitný zákon z roku 1990, o novom Občianskom zákonníku sa však práve rokuje v parlamente.
Ako vyzerá trh s kanceláriami v Bratislave v roku 2026?
Bratislavský trh je dvojrýchlostný. Celková neobsadenosť kancelárií sa v druhom štvrťroku 2026 držala na 13,42 %, v budovách triedy A+ však bola iba 8,86 %, kým v triede A dosiahla 16,72 %. Prémiové nájomné pritom rastie, takže najlepšie priestory sú drahšie a pri starších budovách je viac priestoru na vyjednávanie.
Podľa údajov Bratislava Research Forum, ktoré združuje poradenské spoločnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield a iO Partners, bolo v Bratislave v druhom štvrťroku 2026 voľných 235 500 m² z celkových 1,75 milióna m² moderných kancelárií (Property Forum, 2026). Prémiové nájomné sa v rovnakom období zvýšilo na 22 € za m² mesačne. Firmy si prenajali 52 931 m², pričom až 53 % objemu tvorili renegociácie existujúcich zmlúv.
Vysoký podiel renegociácií ukazuje, že mnohé firmy zostávajú v pôvodných budovách a vyjednávajú lepšie podmienky. Pre nájomcu je to signál, že aj pri predlžovaní zmluvy o prenájme kancelárií má zmysel porovnať ponuku s trhom.
| Ukazovateľ (Bratislava, 2. štvrťrok 2026) | Hodnota |
| Celková neobsadenosť kancelárií | 13,42 % |
| Neobsadenosť v triede A+ | 8,86 % |
| Neobsadenosť v triede A | 16,72 % |
| Neobsadenosť v triede B | 12,79 % |
| Prémiové nájomné | 22 € za m² mesačne |
| Objem prenájmov za štvrťrok | 52 931 m² |
Na čo myslieť pri prenájme kancelárií?
Pri prenájme kancelárií rozhoduje lokalita, trieda budovy, výmera prepočítaná na zamestnanca a celkové mesačné náklady vrátane služieb a energií. Nájomné za meter štvorcový bez týchto položiek skresľuje porovnanie. Podstatné je aj to, či budova zodpovedá spôsobu práce firmy, napríklad pri hybridnom režime.
Lokalita ovplyvňuje dostupnosť pre zamestnancov aj klientov. Rozhoduje napojenie na mestskú dopravu, počet parkovacích miest a ich cena, ktorá sa často účtuje zvlášť. Centrálne zóny sú drahšie, no uľahčujú nábor ľudí.
Trieda budovy sa neurčuje zákonom, ide o trhové označenie. Budovy triedy A+ a A ponúkajú moderné vzduchotechnické systémy, flexibilné dispozície a často certifikáciu BREEAM či LEED. Budovy triedy B bývajú staršie, lacnejšie a technicky jednoduchšie.
Koľko metrov štvorcových treba na jedného zamestnanca?
Zákonné minimum je nízke. Nariadenie vlády č. 391/2006 Z. z. určuje, že na jedného zamestnanca má na pracovisku pripadať najmenej 2 m² voľnej podlahovej plochy okrem zariadení a spojovacej cesty (Slov-lex, nariadenie vlády č. 391/2006 Z. z.). V praxi sa pri plánovaní počíta s väčšou výmerou, pretože do plochy patria aj zasadačky, kuchynka a chodby.
Pri hybridnej práci firmy pri prenájme kancelárií často nepočítajú jeden stôl na osobu. Menej stolov znamená menšiu plochu, ale viac miestností na porady a sústredenú prácu.
Čo všetko patrí do mesačných nákladov?
Okrem nájomného sa platia zálohy za služby a energie, teda správa budovy, upratovanie spoločných priestorov, ostraha, kúrenie, chladenie a elektrina. Nájomca by mal poznať aj koeficient spoločných priestorov, ktorý zvyšuje účtovanú výmeru nad plochu, ktorú reálne užíva.
Na čo si dať pozor pri prenájme skladu?
Pri prenájme skladu rozhodujú technické parametre haly: svetlá výška, nosnosť podlahy, počet a typ rámp, rozstup stĺpov a manipulačná plocha pred halou. Tieto parametre určujú, koľko tovaru sa do skladu zmestí a ako rýchlo sa dá nakladať. Nájomné je až druhým kritériom po tom, či hala vyhovuje logistike.
Svetlá výška určuje, koľko úrovní regálov je možné postaviť. Moderné logistické haly na Slovensku bežne ponúkajú svetlú výšku okolo 10 m a nosnosť podlahy 5 t na m². Pri ťažkých regáloch treba overiť bodové zaťaženie pod nohami regálov, nielen plošnú nosnosť.
Rampy s vyrovnávacími mostíkmi slúžia na nakladanie kamiónov, vráta typu drive-in na vjazd dodávok a vysokozdvižných vozíkov. Dôležitý je aj prístup k diaľnici, priestor na otáčanie kamiónov a režim prevádzky. Nie každý areál dovoľuje nepretržitú prevádzku.
Pri prenájme skladu je v roku 2026 väčší výber, trh je voľnejší ako pred niekoľkými rokmi. Neobsadenosť moderných priemyselných a logistických priestorov na Slovensku dosiahla v druhom štvrťroku 2026 hodnotu 7,99 %, prémiové nájomné bolo 5,95 € za m² mesačne a priemerné 4,55 € za m² mesačne (Firemné reality, 2026). V Bratislave bola neobsadenosť 7,59 %.
Čo musí obsahovať zmluva o nájme nebytových priestorov?
Zmluvu o nájme kancelárie alebo skladu upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Zmluva musí mať písomnú formu a obsahovať predmet a účel nájmu, výšku, splatnosť a spôsob platenia nájomného a dobu nájmu, ak nejde o nájom na neurčitý čas. Bez týchto náležitostí je neplatná.
Uvedené náležitosti vyplývajú z § 3 zákona (Slov-lex, zákon č. 116/1990 Zb.). Zákon zároveň určuje, že prenajímateľ musí odovzdať priestor v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a udržiavať ho v ňom, ak sa strany nedohodnú inak. Podnájom je možný len so súhlasom prenajímateľa.
Pri nájme na neurčitý čas môžu obe strany zmluvu vypovedať bez uvedenia dôvodu. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nie je dohodnutá iná, a plynie od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede. Nájom na určitý čas možno predčasne vypovedať iba z dôvodov, ktoré zákon vymenúva. Nájomca napríklad vtedy, keď stratí oprávnenie na činnosť alebo sa priestor bez jeho zavinenia stane nespôsobilým na užívanie.
Mení sa právna úprava nájmu nebytových priestorov?
Zatiaľ nie. Vláda schválila 6. mája 2026 návrh nového Občianskeho zákonníka s navrhovanou účinnosťou od 1. júla 2027 a Národná rada ho posunula do druhého čítania (epravo.sk, 2026). Návrh má zjednotiť občianske a obchodné záväzkové právo a podľa odborných komentárov presunúť úpravu nájmu nebytových priestorov priamo do kódexu. K 24. septembru 2026 však legislatívny proces nebol ukončený a text sa ešte môže zmeniť. Zmluvy uzatvárané dnes sa naďalej riadia zákonom č. 116/1990 Zb.
Ktoré podmienky treba pri prenájme kancelárií vyjednať pred podpisom?
Najväčší vplyv na celkové náklady majú doba nájmu, indexácia nájomného, výška zábezpeky, rozdelenie nákladov na úpravy priestoru a podmienky predčasného ukončenia. Pri dlhodobej zmluve rozhoduje aj možnosť rozšírenia plochy, podnájmu a pravidlá vrátenia priestoru. Každú z týchto podmienok je vhodné vyjednať ešte pred podpisom.
- Doba nájmu: v moderných budovách sa bežne podpisuje na päť rokov a viac, dlhší záväzok zvyčajne prináša lepšie podmienky.
- Indexácia: nájomné sa každoročne zvyšuje o infláciu, zmluva by mala presne určiť index a prípadný strop.
- Zábezpeka: bežne vo forme depozitu alebo bankovej záruky vo výške niekoľkých mesačných platieb.
- Fit-out: úpravy priestoru na mieru, pri ktorých sa vyjednáva príspevok prenajímateľa a vlastníctvo úprav po skončení nájmu.
- Stimuly: obdobie bez nájomného alebo príspevok na úpravy, najmä v budovách s vyššou neobsadenosťou.
- Vrátenie priestoru: povinnosť uviesť priestor do pôvodného stavu, ktorá môže na konci nájmu výrazne zvýšiť náklady.
Pri úpravách na mieru sa oplatí dohodnúť rozpočet a harmonogram písomne ako prílohu zmluvy. Zákon predpokladá, že nájomca vráti priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie, ak sa strany nedohodnú inak. Nejasná formulácia môže znamenať povinnosť odstrániť všetky priečky a rozvody.
Zmluvy o prenájme kancelárií a skladov bývajú rozsiahle a podmienky sa líšia podľa prenajímateľa. Pred podpisom dlhodobej zmluvy je rozumné nechať ju skontrolovať advokátom.
Čo si zapamätať
- Zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť písomná a obsahovať zákonné náležitosti, inak je neplatná.
- Neobsadenosť kancelárií v Bratislave bola v druhom štvrťroku 2026 na úrovni 13,42 %, v triede A+ len 8,86 %.
- Pri porovnaní ponúk rozhodujú celkové mesačné náklady vrátane služieb, energií a parkovania.
- Pri sklade sa overuje svetlá výška, nosnosť podlahy, počet rámp a prístup pre kamióny.
- Indexácia, zábezpeka, fit-out a vrátenie priestoru sú najčastejšími predmetmi vyjednávania.
- Nový Občiansky zákonník je zatiaľ iba návrhom, platí zákon č. 116/1990 Zb.
Časté otázky o prenájme kancelárií a skladu
Musí byť zmluva o nájme kancelárie písomná?
Áno. Zákon č. 116/1990 Zb. vyžaduje písomnú formu a presne určené náležitosti vrátane predmetu, účelu a výšky nájomného. Ústna dohoda o nájme nebytového priestoru nie je platná.
Aká je výpovedná lehota pri nájme nebytových priestorov?
Ak zmluva neurčuje inak, výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede. Pri nájme na určitý čas je predčasná výpoveď možná len zo zákonných dôvodov.
Je možné kanceláriu dať do podnájmu?
Podnájom je možný iba so súhlasom prenajímateľa. Podnájom bez súhlasu je zároveň dôvodom, pre ktorý môže prenajímateľ vypovedať aj zmluvu uzavretú na určitý čas.
Čo znamená indexácia nájomného?
Indexácia je pravidelné zvyšovanie nájomného, zvyčajne raz ročne podľa miery inflácie. Zmluva by mala uviesť, ktorý index sa použije, odkedy sa uplatňuje a či existuje strop zvýšenia.
Aký je rozdiel medzi kanceláriami triedy A a B?
Budovy triedy A sú spravidla novšie, s modernou technikou a flexibilnou dispozíciou, budovy triedy B sú staršie a lacnejšie. V Bratislave mala trieda B v druhom štvrťroku 2026 nižšiu neobsadenosť ako trieda A.
Aká nosnosť podlahy je v sklade štandardom?
Moderné logistické haly na Slovensku bežne uvádzajú nosnosť podlahy 5 t na m² a svetlú výšku okolo 10 m. Pri ťažkých regáloch je potrebné overiť aj bodové zaťaženie.
Prenájom kancelárií a prenájom skladu sa oplatí porovnávať podľa celkových nákladov a zmluvných podmienok, nie podľa ceny za meter štvorcový. Trh s voľnými plochami dáva nájomcom priestor na vyjednávanie. Zmluva sa zatiaľ riadi zákonom z roku 1990, preto je vhodné sledovať, v akom znení parlament schváli nový Občiansky zákonník.
Použité obrázky: Magnific
